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El mito de las Urbanizaciones "privadas". En toda España, pero principalmente en el litoral Mediterraneo, surgieron en los años 70, 80 y 90 una serie de urbanizaciones, creadas con procesos urbanísticos de dudosa legalidad, pero con permisividad, y a veces, connivencia, de los propios municipios, que se venian calificando como "Urbanizaciones privadas" pero que en realidad nunca fueron privadas . Lo más grave es que a día de hoy algunas siguen funcionando como tales y no lo son.
El perjuicio económico es que los propietarios, además de pagar el impuesto de bienes inmuebles (IBI) al Ayuntamiento, vienen pagando, de uno u otro modo, unas cuotas para mantener, reponer, arreglar, etc... elementos que son de responsabilidad municipal. A veces hasta se encargan del suministro de agua potable, gestión de aguas residuales, pago de la energía de alumbrado, limpieza viaria y basuras, servicios básicos que son de exclusiva y obligatoria responsabilidad municipal. Esta situación es muy acusada en el municipio tarraconense de Mont-Roig del Camp Una Urbanización no es "privada" porque lo diga el Ayuntamiento, ni los documentos municipales, ni sus funcionarios. Tampoco es "privada" porque así lo digan o lo crean los propietarios de fincas o viviendas en esa urbanización. Tampoco es "privada" porque tengan un administrador y paguen determinadas cuotas.
Una Urbanización solamente es privada si así lo dicen
las escrituras de cada una de las fincas incluídas en esa
urbanización e inscritas así en el Registro de la Propiedad. Más concretamente, en la escritura de propiedad de cada finca debe figurar expresa y claramente cuales son los elementos comunes, o sea, su descripción, superficie, destino, usos, etc... y cual es la cuota (porcentaje) de participación de cada finca en esos elementos comunes.
Todo lo que no sea así, no es una Urbanización Privada Situación en Mont-roig del Camp. Según nuestra información, este requisito no se cumple en ninguna de las urbanizaciones de Mont-roig del Camp y por tanto ninguna es "privada". Otra cosa es que funcionen o hayan funcionado erróneamente como tales porque así le conviene al Ayuntamiento, o porque así le convenía al promotor inicial, o porque así le conviene a un determinado administrador de fincas o a un grupo de personas interesadas en funcionar como si fuesen una urbanización privada. En algunos casos, determinadas zonas de viales, parcelas o zonas verdes de algunas urbanizaciones que debieron inscribirse en su día en el Registro de la Propiedad a favor del Ayuntamiento, no se inscribieron así y siguen figurando como zonas privadas de un determinado propietario (normalmente un promotor inicial), pero eso no convierte a la urbanización en su conjunto como urbanización privada. El único responsable de no haber exigido en su momento la inscripción de esas zonas a su favor es el propio Ayuntamiento, que legalmente no podía conceder licencias de edificación sin la correspondiente segregación de zona edificable y zona pública y la inscripción de esta última a su nombre. A día de hoy los titulares de esas zonas, en muchos casos son desconocidos, o de domicilio desconocido e incluso inexistentes. Aunque fueran localizados, esos teóricos propietarios no tienen, logicamente, interés alguno en regularizar la situación puesto que realizar esa inscripción solo les reporta gastos y no les reporta beneficio alguno. Ese beneficio, o sea, la adjudicación de la parcela segregada y ya edificable, su permiso edificatorio, la finalización de obra y su cédula de habitabildad, ya lo obtuvieron en su día del propio ayuntamiento sin que este les exigiera las cesiones correspondientes, y por tanto no hay razón económica alguna para subsanar lo que el Ayuntamiento indebidamente ya permitió. Para regularizar la anómala situación de esas urbanizaciones la propia Ley de Urbanismo y la Ley hipotecaria ponen a disposición de los Ayuntamientos los instrumentos necesarios y suficientes para inscribir a su nombre esas zonas sin permiso del titular registral. En algunos casos el Ayuntamiento ya lo ha hecho, pero en otras urbanizaciones, de un modo discriminatorio, no lo ha hecho dejando pasar el tiempo sin mover un dedo al respecto. En otros casos, a pesar de no ser urbanizaciones privadas, los propietarios han venido, y en algunas aún siguen, manteniendo y conservando las zonas públicas (viales, zonas verdes, infraestructuras, etc....) como si fueran propias. En algunos casos más, por ignorancia de sus derechos, o por engaño de quienes administran sus cuotas, o porque el Ayuntamiento creó para esa Urbanización un Ente para su conservación. Ese Ente son las llamadas Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación.
Cuando una urbanización, realizada de
acuerdo con el Plan Parcial y los correspondientes Proyectos
de Urbanización y Reparcelación se daba por terminada (total
o parcialmente) el Ayuntamiento debía "recepcionarla"
pasando a ser zona pública (nunca"privada"),
pero podía, por razones de índole económica, hacer recaer en
los nuevos propietarios de fincas edificables el mantenimiento
y conservación de esa urbanización pública.
En la mayor parte de esas Entidades de Conservación su creación se hizo incumpliendo la legalidad o son actualmente ilegales por excesiva duración (más de cinco años). Solución a deficiencias urbanísticas. Hoy día la mayor parte de las urbanizaciones presentan deficiencias por varios motivos: 1) El ayuntamiento no controló la calidad de las infraestructuras y sin embargo concedió licencias. 2) Las infraestructuras eran inexistentes o insuficientes para el crecimiento de la urbanización. 3) El paso del tiempo las ha deteriorado. 4) Cuando se hicieron, la normativa era distinta a la de hoy en día y por tanto no cumplen los requisitos actuales. El Ayuntamiento planteó en el POUM del año 2006 una serie de Planes de Urbanización (P.A.U.s) y Planes de Mejora Urbanística (P.M.U.s) para corregir esas deficiencias, pero en su mayor parte resultan irrealizables como lo demuesta el tiempo transcurrido sin hacerse efectivos. El mayor error no solo fué su planteamiento, sino el método de ejecución que se pretendía aplicar (compensación o cooperación). sistemas solo válidos para la ejecución del planeamiento urbanístico cuando se pretenda transformar suelo rústico en urbano, pero nunca para mejorar o modificar las infraestructuras de zonas ya urbanaizadas, que fueron en su día planteadas como Planes Parciales ejecutados total o parcialmente. La única solución posible y viable es que el Ayuntamiento asuma totalmente esas urbanizaciones y las mejore mediante el sistema de Tributaciones Especiales. Ese sistema tiene la ventaja de que el Ayuntamiento debe asumir por Ley un porcentaje determinado del costo de las obras, lo cual le lleva a moderar, por interes propio, el alcance de las mismas. |