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El Proceso Urbanístico

La primera Ley del Suelo en España data del año 1956.
En lo que se refiere a la calificación del suelo y el proceso edificador, todas las leyes urbanísticas tanto nacionales como de las comunidades autonómicas, difieren muy poco de aquella primera.
El proceso edificatorio para transformar una zona rústica en urbana y edificable empieza con la presentación de un Plan Parcial.
El Plan Parcial es el instrumento urbanístico que permite transformar una finca (o conjunto de fincas) rústicas en urbanizables con posibilidad de construir sobre ellas.
El Plan Parcial puede ser de iniciativa municipal o iniciativa particular.
En este último caso (el más frecuente) dicho Plan se presenta al Ayuntamiento incorporando una serie de documentos tales como:

Memoria justificativa de la ordenación y de sus determinaciones.
Planos de ordenación y proyecto.
Normas Urbanísticas.
Plan de etapas (si es necesario).
Estudio económico financiero.
Datos de los promotores y propietarios de todas las fincas rústicas afectadas.

Una vez aprobado por el Ayuntamiento el Plan Parcial se dan dos casos:

A)Que los promotores sean propietarios de todas las fincas incluídas en ese Plan.
B)Que el Plan incluya una serie de fincas rústicas de propietarios (máximo 40% del total) que no hayan promovido el Plan.
En este segundo caso, se ofrece a los no promotores sumarse voluntariamente al Plan. Si no lo hacen, el Ayuntamiento puede expropiarles sus fincas al justiprecio e incorporarlas al Plan.
La ejecución del Plan puede hacerse por tres modalidades:

  Sistema de Compensación.
  Sistema de Cooperación.
  Sistema de Expropiación.

Sistema de Compensación

El conjunto de promotores se constituye en Junta de Compensación, presenta los correspondientes Proyectos de Urbanización y de Reparcelación que deben ser aprobados por el Ayuntamiento.
El Proyecto de Urbanización define, con todos los detalles constructivos, las obras de infraestructura de toda la Urbanización y debe responder a la normativa y estandares de calidad vigentes a la fecha de realización.
El Proyecto de Reparcelación describe detalladamente cuales son las nuevas parcelas edificables resultantes y cuales son las zonas de uso público cedidas obligatoria y gratuitamente al Ayuntamiento.
Ambos proyectos deben ser aprobados por el Ayuntamiento.
La Junta de Compensación ejecuta a su cargo todas las obras necesarias y recibe a cambio, las nuevas fincas urbanizables resultantes a distribuir entre sus promotores en proporción a sus aportaciones al Plan. Es lo que se entiende como reparto de “cargas” y “beneficios”.
Las cargas son el coste de las obras de infraestructura y los beneficios son la titularidad de unas parcelas que ahora ya son edificables y que no lo eran antes de ñla ejecución del Plan.


Sistema de Cooperación

El sistema de Cooperación consiste en que el Ayuntamiento es quien ejecuta las obras de infraestructura y adjudica las nuevas parcelas a los antiguos propietarios en función de su coeficiente de participación en el Plan Parcial, pero repercute el coste de las obras a cada una de esas nuevas parcelas también en proporción a su participación. Las zonas públicas se inscriben a nombre del Ayuntamiento.

Sistema de Expropiación

El sistema de expropiación (muy poco utilizado) consiste en que el Ayuntamiento expropia todas las fincas del Plan Parcial a su justo precio, realiza las obras de infraestructura a su cargo y recibe tanto las zonas públicas como las nuevas parcelas resultantes, que puede dedicarlas a vivienda social u otros destinos públicos.
En todos los casos, no deberian concederse licencias de edficación sobre las parcelas resultantes si no estan acabadas, recepcionadas e inscritas a favor del Ayuntamiento las zonas públicas correspondientes.
No obstante, puede ejecutarse el Plan por etapas, pero esto es válido para cada etapa y no puede edificarse en zonas de etapa no terminada.